Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter muss im Gegenzug einen Mietzins bezahlen .
1. Abschluss des Mietvertrags
Der Abschluss des Mietvertrags ist an keine besondere Form gebunden. Er kann auch mündlich abgeschlossen werden. Gewisse Vertragsänderungen, wie die Kündigung durch den Mieter oder die Mitteilung einer Mietzinserhöhung, sind jedoch an gewisse Formvorschriften gebunden.
2. Wann kann ich eine Mietzinsreduktion verlangen?
Der Mieter, welcher neu in eine Wohnung gezogen ist, kann innert 30 Tagen den Anfangsmietzins beim Vermieter anfechten und eine Herabsetzung verlangen, wenn:
- der Mietzins im Vergleich zum Mietzins des Vormieters erheblich erhöht wurde;
- der Mieter aufgrund einer persönlichen Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen war;
- der Mieter aufgrund der Verhältnis auf dem örtlichen Markt zum Abschluss gezwungen war.
Ein Mieter, welcher bereits länger in einer Wohnung lebt und die Berechnungsgrundlage wesentlich geändert hat, wodurch ein übersetzter Ertrag aus dem Mietobjekt erzielt wird, kann schriftlich eine Mietzinsreduktion beim Vermieter verlangen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Referenzzinssatz gesunken ist.
3. Was kann ich gegen eine Mietzinserhöhung tun?
Der Vermieter kann — bei gegebenen Voraussetzungen — den Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Dazu muss er die Erhöhung dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Droht der Vermieter dabei mit der Kündigung oder spricht er diese aus, ist die Mietzinserhöhung nichtig.
Gründe für eine Mietzinserhöhung können das Steigen des Referenzzinssatzes sein, höhere Unterhaltskosten, allgemeine Teuerung oder Investitionen, die der Vermieter getätigt hat (bspw. Einbau von zusätzlichen Küchengeräten oder Umbauarbeiten). Hat der Mieter dennoch die Ansicht, die Mietzinserhöhung sei missbräuchlich, kann er innert 30 Tagen die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
4. Hinterlegung des Mietzinses
Während des Bestehens eines Mangels, welchen der Vermieter zu beseitigen hat, kann der Mietzins hinterlegt werden. Dabei müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Mieter muss die Mangelbehebung verlangt haben.
- Dem Vermieter muss schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbehebung gesetzt worden sein.
- Der Mieter muss die Hinterlegung schriftlich androhen für den Fall, dass der Mangel nicht fristgerecht behoben wird.
Die zukünftigen Mietzinse werden auf eine vom Kanton bestimmte Stelle hinterlegt und gelten sodann als bezahlt. Nach der Hinterlegung muss der Mieter innert 30 Tagen seine Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde geltend machen, ansonsten die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter ausbezahlt werden.
5. Probleme in der Nachbarschaft
In den meisten Orten gilt die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 6 Uhr und an Werktagen ist zusätzlich die Mittagsruhe von 12 Uhr bis 13 Uhr einzuhalten. An Sonn-Feiertagen gilt die Ruhezeit ganztags. Werden diese Vorschriften von Mitmietern nicht eingehalten, können diese bei der lokalen Polizei gemeldet werden. Geruchsbelästigung oder Sachbeschädigung durch den Nachbar können ebenfalls bei der Polizei gemeldet werden.
Der Mieter hat aber auch die Möglichkeit, den Vermieter einzuschalten. Er kann diesen dazu auffordern, innert einer angemessenen Frist tätig zu werden. Er kann dabei androhen, den Mietzins zu hinterlegen, sofern sich die Lage bis Fristende nicht verbessert. Zusätzlich kann er für die Dauer der Störung eine Mietzinsreduktion fordern.
6. Mängel in der Wohnung
Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum im Mietvertrag vereinbarten Zustand zu übergeben. Einerseits kann der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlen, wie das Vorhandensein eines Laminats anstelle eines Holzbodens. Andererseits kann die Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch untauglich sein, indem die elektronischen Anschlüsse nicht funktionsfähig sind. In einem solchen Fall hat der Mieter zwei Möglichkeiten:
- Er kann dem Vermieter eine Frist zur nachträglichen Erfüllung ansetzen. Sind nach Fristende die Mängel noch immer nicht behoben, kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten, indem er unverzüglich eine Rücktritterklärung gegenüber dem Vermieter abgibt.
- Er kann den Vertrag aufrechterhalten und fordern, dass alle Mängel, die am Mietobjekt bestehen, vom Vermieter beseitigt werden.
Nach Mietantritt müssen kleine Mängel, die während der Mietdauer auftreten und mühelos von Hand und ohne spezielles Fachwissen zu beheben sind, vom Mieter auf eigene Kosten beseitigt werden. Der Mieterverband spricht von Kosten bis rund 150 Franken. Zu diesem «kleinen Unterhalt» gehören das Austauschen eines Duschschlauches, das Ersetzen einer Glühbirne oder Dichtungsringe an Wasserhähnen.
Bei Mängeln, die nicht zum «kleinen Unterhalt» zählen und die der Mieter nicht zu verantworten hat, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser den Mangel beseitigt und der Mietzins verhältnismässig herabgesetzt wird. Die Herabsetzung dauert von der Kenntnisnahme des Mangels durch den Mieter bis zu seiner Behebung. Der Mieter kann den Mietzins auch hinterlegen.
7. Die Kündigung des Mietvertrags
a) aus wichtigen Gründen
Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Der Richter bestimmt dabei die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände.
b) durch den Mieter
Der Mietvertrag muss schriftlich und fristgerecht gekündigt werden. Verheiratete oder eingetragene Paare müssen die Kündigung gemeinsam unterzeichnen. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate (bei Geschäftsräumen 6 Monate bzw. wenn es keinen Ortsgebrauch gibt 3 Monate). Dabei muss die Kündigung mindestens einen Tag vor Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen. Die Kündigungstermine sind entweder im Vertrag aufgeführt oder es gelten die ortsüblichen Termine. Auskunft über diese Termine gibt die Schlichtungsbehörde. Trifft die Kündigung zu spät beim Vermieter ein, wird sie nicht ungültig, sondern sie wird auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam.
c) durch den Vermieter
Der Vermieter muss schriftlich kündigen und dabei ein amtlich genehmigtes Formular verwenden. Tut er dies nicht, ist die Kündigung nichtig und das Mietverhältnis bleibt weiterhin bestehen. Dabei muss er ebenfalls die Kündigungsfrist einhalten, die in der Regel 3 Monate beträgt (bei Geschäftsräumen 6 Monate bzw. wenn es keinen Ortsgebrauch gibt 3 Monate). Bei Ehegatten und eingetragenen Paaren muss das Kündigungsschreiben separat an beide Partner zugestellt werden.
Kündigungen, die gegen Treu und Glauben verstossen, sind bei der Schlichtungsbehörde anfechtbar. Dazu zählen insbesondere Kündigungen
- um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu zwingen
- zur Durchsetzung einer Mietzinserhöhung
- weil der Mieter Rechte aus dem Mietvertrag geltend machen will.
Ist der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten in Verzug, kann ihm der Vermieter vorzeitig kündigen. Dazu muss der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und gleichzeitig androhen, das Mietverhältnis bei Nichteinhaltung der Frist zu kündigen. Erfolgt die Zahlung nicht, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
8. Erstreckung des Mietverhältnisses
Stellt die Auflösung des Mietverhältnisses von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Härte für den Mieter oder seine Familie dar, kann eine Mieterstreckung ausgesprochen werden, die dem Mieter mehr Zeit lassen für die Suche eines neuen Mietobjekts. Härtegründe sind Umstände, die die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt erschweren oder verunmöglichen. Dazu zählt beispielsweise der Gesundheitszustand des Mieters, die wirtschaftlichen Verhältnisse oder die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt.
Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters, schwerer Verletzungen der Sorgfalts- und Rücksichtsnahmepflicht, Konkurs des Mieters sowie bei einem Mietvertrag, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde, Ebenso kommt es zu keiner Erstreckung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter einen gleichwertigen Ersatz anbietet.
9. Duldung von Arbeiten durch den Vermieter
Der Mieter hat Arbeiten an und um die Wohnung durch den Vermieter zu dulden, sofern damit Mängel beseitigt werden oder Schäden am Mietobjekt verhindert werden. Dabei müssen die Arbeiten notwendig sein. Solche Arbeiten sind beispielsweise das regelmässige Bemalen von Holzverkleidungen, Fensterläden oder das Ersetzen von Objekten, die ihre Lebensdauer erreicht haben. Der Vermieter hat den Mieter vor Beginn über die Arbeiten zu informieren.
10. Änderungen am Mietobjekt durch den Mieter
Durch den Mietvertrag hat der Mieter bloss das Recht zum Gebrauch am Mietobjekt. Am Ende der Mietdauer muss das Mietobjekt so zurückgegeben werden, wie es bei Mietantritt entgegengenommen wurde, abgesehen von den üblichen Gebrauchsabnützungen. Für Änderungen muss eine schriftliche Zustimmung beim Vermieter eingeholt werden.
Führt der Mieter ohne Zustimmung Änderungen durch, ist er verpflichtet, am Ende der Mietdauer den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Der Vermieter hat ihn spätestens bei der Rückgabe daran zu erinnern. Bewegliche Sachen hat der Mieter bei Beendigung zu entfernen. Unbewegliche, fest mit dem Mietobjekt verbundene Gegenstände, hat der Mieter ebenfalls auf eigene Kosten zu entfernen.
Für Änderungen, die der Mieter mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat und wodurch ein erheblicher Mehrwert entstanden ist, kann der Mieter bei Beendigung eine Entschädigung verlangen.
