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Der Mietvertrag (Wohn- und Geschäftsräume)

Durch den Miet­ver­trag ver­pflich­tet sich der Ver­mie­ter, dem Mie­ter eine Sache zum Gebrauch zu über­las­sen. Der Mie­ter muss im Gegen­zug einen Miet­zins bezahlen .

1. Abschluss des Mietvertrags

Der Abschluss des Miet­ver­trags ist an kei­ne beson­de­re Form gebun­den. Er kann auch münd­lich abge­schlos­sen wer­den. Gewis­se Ver­trags­än­de­run­gen, wie die Kün­di­gung durch den Mie­ter oder die Mit­tei­lung einer Miet­zins­er­hö­hung, sind jedoch an gewis­se Form­vor­schrif­ten gebunden.

2. Wann kann ich eine Mietzinsreduktion verlangen?

Der Mie­ter, wel­cher neu in eine Woh­nung gezo­gen ist, kann innert 30 Tagen den Anfangs­miet­zins beim Ver­mie­ter anfech­ten und eine Her­ab­set­zung ver­lan­gen, wenn:

  • der Miet­zins im Ver­gleich zum Miet­zins des Vor­mie­ters erheb­lich erhöht wurde;
  • der Mie­ter auf­grund einer per­sön­li­chen Not­la­ge zum Ver­trags­ab­schluss gezwun­gen war;
  • der Mie­ter auf­grund der Ver­hält­nis auf dem ört­li­chen Markt zum Abschluss gezwun­gen war.

Ein Mie­ter, wel­cher bereits län­ger in einer Woh­nung lebt und die Berech­nungs­grund­la­ge wesent­lich geän­dert hat, wodurch ein über­setz­ter Ertrag aus dem Miet­ob­jekt erzielt wird, kann schrift­lich eine Miet­zins­re­duk­ti­on beim Ver­mie­ter ver­lan­gen. Dies ist bei­spiels­wei­se der Fall, wenn der Refe­renz­z­ins­satz gesun­ken ist.

3. Was kann ich gegen eine Mietzinserhöhung tun?

Der Ver­mie­ter kann — bei gege­be­nen Vor­aus­set­zun­gen — den Miet­zins auf den nächst­mög­li­chen Kün­di­gungs­ter­min erhö­hen. Dazu muss er die Erhö­hung dem Mie­ter min­de­stens 10 Tage vor Beginn der Kün­di­gungs­frist auf einem vom Kan­ton geneh­mig­ten For­mu­lar mit­tei­len und begrün­den. Droht der Ver­mie­ter dabei mit der Kün­di­gung oder spricht er die­se aus, ist die Miet­zins­er­hö­hung nichtig.

Grün­de für eine Miet­zins­er­hö­hung kön­nen das Stei­gen des Refe­renz­z­ins­sat­zes sein, höhe­re Unter­halts­ko­sten, all­ge­mei­ne Teue­rung oder Inve­sti­tio­nen, die der Ver­mie­ter getä­tigt hat (bspw.  Ein­bau von zusätz­li­chen Küchen­ge­rä­ten oder Umbau­ar­bei­ten). Hat der Mie­ter den­noch die Ansicht, die Miet­zins­er­hö­hung sei miss­bräuch­lich, kann er innert 30 Tagen die Erhö­hung bei der Schlich­tungs­be­hör­de anfechten.

4. Hinterlegung des Mietzinses

Wäh­rend des Bestehens eines Man­gels, wel­chen der Ver­mie­ter zu besei­ti­gen hat, kann der Miet­zins hin­ter­legt wer­den. Dabei müs­sen fol­gen­de Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sein:

  • Der Mie­ter muss die Man­gel­be­he­bung ver­langt haben.
  • Dem Ver­mie­ter muss schrift­lich eine ange­mes­se­ne Frist zur Män­gel­be­he­bung gesetzt wor­den sein.
  • Der Mie­ter muss die Hin­ter­le­gung schrift­lich andro­hen für den Fall, dass der Man­gel nicht frist­ge­recht beho­ben wird.

Die zukünf­ti­gen Miet­zin­se wer­den auf eine vom Kan­ton bestimm­te Stel­le hin­ter­legt und gel­ten sodann als bezahlt. Nach der Hin­ter­le­gung muss der Mie­ter innert 30 Tagen sei­ne Ansprü­che bei der Schlich­tungs­be­hör­de gel­tend machen, anson­sten die hin­ter­leg­ten Miet­zin­se dem Ver­mie­ter aus­be­zahlt werden.

5. Probleme in der Nachbarschaft

In den mei­sten Orten gilt die Nacht­ru­he zwi­schen 22 Uhr und 6 Uhr und an Werk­ta­gen ist zusätz­lich die Mit­tags­ru­he von 12 Uhr bis 13 Uhr ein­zu­hal­ten. An Sonn-Fei­er­ta­gen gilt die Ruhe­zeit ganz­tags. Wer­den die­se Vor­schrif­ten von Mit­mie­tern nicht ein­ge­hal­ten, kön­nen die­se bei der loka­len Poli­zei gemel­det wer­den. Geruchs­be­lä­sti­gung oder Sach­be­schä­di­gung durch den Nach­bar kön­nen eben­falls bei der Poli­zei gemel­det werden.

Der Mie­ter hat aber auch die Mög­lich­keit, den Ver­mie­ter ein­zu­schal­ten. Er kann die­sen dazu auf­for­dern, innert einer ange­mes­se­nen Frist tätig zu wer­den. Er kann dabei andro­hen, den Miet­zins zu hin­ter­le­gen, sofern sich die Lage bis Fri­sten­de nicht ver­bes­sert. Zusätz­lich kann er für die Dau­er der Stö­rung eine Miet­zins­re­duk­ti­on fordern.

6. Mängel in der Wohnung

Der Ver­mie­ter ist ver­pflich­tet, die Sache zum im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Zustand zu über­ge­ben. Einer­seits kann der Woh­nung eine zuge­si­cher­te Eigen­schaft feh­len, wie das Vor­han­den­sein eines Lami­nats anstel­le eines Holz­bo­dens. Ande­rer­seits kann die Woh­nung zum vor­aus­ge­setz­ten Gebrauch untaug­lich sein, indem die elek­tro­ni­schen Anschlüs­se nicht funk­ti­ons­fä­hig sind. In einem sol­chen Fall hat der Mie­ter zwei Möglichkeiten:

  • Er kann dem Ver­mie­ter eine Frist zur nach­träg­li­chen Erfül­lung anset­zen. Sind nach Fri­sten­de die Män­gel noch immer nicht beho­ben, kann der Mie­ter vom Ver­trag zurück­tre­ten, indem er unver­züg­lich eine Rück­t­rit­t­er­klä­rung gegen­über dem Ver­mie­ter abgibt.
  • Er kann den Ver­trag auf­recht­erhal­ten und for­dern, dass alle Män­gel, die am Miet­ob­jekt bestehen, vom Ver­mie­ter besei­tigt werden.

Nach Miet­an­tritt müs­sen klei­ne Män­gel, die wäh­rend der Miet­dau­er auf­tre­ten und mühe­los von Hand und ohne spe­zi­el­les Fach­wis­sen zu behe­ben sind, vom Mie­ter auf eige­ne Kosten besei­tigt wer­den. Der Mie­ter­ver­band spricht von Kosten bis rund 150 Fran­ken. Zu die­sem «klei­nen Unter­halt» gehö­ren das Aus­tau­schen eines Dusch­schlau­ches, das Erset­zen einer Glüh­bir­ne oder Dich­tungs­rin­ge an Wasserhähnen.

Bei Män­geln, die nicht zum «klei­nen Unter­halt» zäh­len und die der Mie­ter nicht zu ver­ant­wor­ten hat, kann der Mie­ter vom Ver­mie­ter ver­lan­gen, dass die­ser den Man­gel besei­tigt und der Miet­zins ver­hält­nis­mäs­sig her­ab­ge­setzt wird. Die Her­ab­set­zung dau­ert von der Kennt­nis­nah­me des Man­gels durch den Mie­ter bis zu sei­ner Behe­bung. Der Mie­ter kann den Miet­zins auch hinterlegen.

7. Die Kündigung des Mietvertrags

a) aus wichtigen Gründen

Aus wich­ti­gen Grün­den, wel­che die Ver­trags­er­fül­lung unzu­mut­bar machen, kön­nen die Par­tei­en das Miet­ver­hält­nis mit der gesetz­li­chen Frist auf einen belie­bi­gen Zeit­punkt kün­di­gen. Der Rich­ter bestimmt dabei die ver­mö­gens­recht­li­chen Fol­gen der vor­zei­ti­gen Kün­di­gung unter Wür­di­gung aller Umstände.

b) durch den Mieter

Der Miet­ver­trag muss schrift­lich und frist­ge­recht gekün­digt wer­den. Ver­hei­ra­te­te oder ein­ge­tra­ge­ne Paa­re müs­sen die Kün­di­gung gemein­sam unter­zeich­nen. Die Kün­di­gungs­frist beträgt in der Regel 3 Mona­te (bei Geschäfts­räu­men 6 Mona­te bzw. wenn es kei­nen Orts­ge­brauch gibt 3 Mona­te). Dabei muss die Kün­di­gung min­de­stens einen Tag vor Kün­di­gungs­frist beim Ver­mie­ter ein­tref­fen. Die Kün­di­gungs­ter­mi­ne sind ent­we­der im Ver­trag auf­ge­führt oder es gel­ten die orts­üb­li­chen Ter­mi­ne. Aus­kunft über die­se Ter­mi­ne gibt die Schlich­tungs­be­hör­de. Trifft die Kün­di­gung zu spät beim Ver­mie­ter ein, wird sie nicht ungül­tig, son­dern sie wird auf den nächst­mög­li­chen Kün­di­gungs­ter­min wirksam.

c) durch den Vermieter

Der Ver­mie­ter muss schrift­lich kün­di­gen und dabei ein amt­lich geneh­mig­tes For­mu­lar ver­wen­den. Tut er dies nicht, ist die Kün­di­gung nich­tig und das Miet­ver­hält­nis bleibt wei­ter­hin bestehen. Dabei muss er eben­falls die Kün­di­gungs­frist ein­hal­ten, die in der Regel 3 Mona­te beträgt (bei Geschäfts­räu­men 6 Mona­te bzw. wenn es kei­nen Orts­ge­brauch gibt 3 Mona­te). Bei Ehe­gat­ten und ein­ge­tra­ge­nen Paa­ren muss das Kün­di­gungs­schrei­ben sepa­rat an bei­de Part­ner zuge­stellt werden.

Kün­di­gun­gen, die gegen Treu und Glau­ben ver­stos­sen, sind bei der Schlich­tungs­be­hör­de anfecht­bar. Dazu zäh­len ins­be­son­de­re Kündigungen

  • um den Mie­ter zum Kauf der Woh­nung zu zwingen
  • zur Durch­set­zung einer Mietzinserhöhung
  • weil der Mie­ter Rech­te aus dem Miet­ver­trag gel­tend machen will.

Ist der Mie­ter mit der Zah­lung des Miet­zin­ses oder der Neben­ko­sten in Ver­zug, kann ihm der Ver­mie­ter vor­zei­tig kün­di­gen. Dazu muss der Ver­mie­ter dem Mie­ter schrift­lich eine Zah­lungs­frist anset­zen und gleich­zei­tig andro­hen, das Miet­ver­hält­nis bei Nicht­ein­hal­tung der Frist zu kün­di­gen. Erfolgt die Zah­lung nicht, kann der Ver­mie­ter bei Wohn- und Geschäfts­räu­men mit einer Kün­di­gungs­frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

8. Erstreckung des Mietverhältnisses

Stellt die Auf­lö­sung des Miet­ver­hält­nis­ses von Wohn- oder Geschäfts­räu­men eine Här­te für den Mie­ter oder sei­ne Fami­lie dar, kann eine Mie­ter­streckung aus­ge­spro­chen wer­den, die dem Mie­ter mehr Zeit las­sen für die Suche eines neu­en Miet­ob­jekts. Här­te­grün­de sind Umstän­de, die die Suche nach einem geeig­ne­ten Ersatz­ob­jekt erschwe­ren oder ver­un­mög­li­chen. Dazu zählt bei­spiels­wei­se der Gesund­heits­zu­stand des Mie­ters, die wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se oder die Ver­hält­nis­se auf dem ört­li­chen Markt.

Die Erstreckung ist aus­ge­schlos­sen bei Kün­di­gun­gen wegen Zah­lungs­rück­stand des Mie­ters, schwe­rer Ver­let­zun­gen der Sorg­falts- und Rück­sichts­nah­me­pflicht, Kon­kurs des Mie­ters sowie bei einem Miet­ver­trag, wel­cher im Hin­blick auf ein bevor­ste­hen­des Umbau- oder Abbruch­vor­ha­ben aus­drück­lich nur für die beschränk­te Zeit bis zum Bau­be­ginn oder bis zum Erhalt der erfor­der­li­chen Bewil­li­gung abge­schlos­sen wur­de, Eben­so kommt es zu kei­ner Erstreckung des Miet­ver­hält­nis­ses, wenn der Ver­mie­ter einen gleich­wer­ti­gen Ersatz anbietet.

9. Duldung von Arbeiten durch den Vermieter

Der Mie­ter hat Arbei­ten an und um die Woh­nung durch den Ver­mie­ter zu dul­den, sofern damit Män­gel besei­tigt wer­den oder Schä­den am Miet­ob­jekt ver­hin­dert wer­den. Dabei müs­sen die Arbei­ten not­wen­dig sein. Sol­che Arbei­ten sind bei­spiels­wei­se das regel­mäs­si­ge Bema­len von Holz­ver­klei­dun­gen, Fen­ster­lä­den oder das Erset­zen von Objek­ten, die ihre Lebens­dau­er erreicht haben. Der Ver­mie­ter hat den Mie­ter vor Beginn über die Arbei­ten zu informieren.

10. Änderungen am Mietobjekt durch den Mieter

Durch den Miet­ver­trag hat der Mie­ter bloss das Recht zum Gebrauch am Miet­ob­jekt. Am Ende der Miet­dau­er muss das Miet­ob­jekt so zurück­ge­ge­ben wer­den, wie es bei Miet­an­tritt ent­ge­gen­ge­nom­men wur­de, abge­se­hen von den übli­chen Gebrauchs­ab­nüt­zun­gen. Für Ände­run­gen muss eine schrift­li­che Zustim­mung beim Ver­mie­ter ein­ge­holt werden.

Führt der Mie­ter ohne Zustim­mung Ände­run­gen durch, ist er ver­pflich­tet, am Ende der Miet­dau­er den ursprüng­li­chen Zustand wie­der­her­zu­stel­len. Der Ver­mie­ter hat ihn spä­te­stens bei der Rück­ga­be dar­an zu erin­nern. Beweg­li­che Sachen hat der Mie­ter bei Been­di­gung zu ent­fer­nen. Unbe­weg­li­che, fest mit dem Miet­ob­jekt ver­bun­de­ne Gegen­stän­de, hat der Mie­ter eben­falls auf eige­ne Kosten zu entfernen.

Für Ände­run­gen, die der Mie­ter mit Zustim­mung des Ver­mie­ters vor­ge­nom­men hat und wodurch ein erheb­li­cher Mehr­wert ent­stan­den ist, kann der Mie­ter bei Been­di­gung eine Ent­schä­di­gung verlangen.

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