Frage: Meine Frau und ich wollten uns ein Grundstück kaufen. Wir hatten auch schon ein Passendes ausgesucht und mit dem Verkäufer den Reservationsvertrag unterzeichnet. Die vereinbarte Anzahlung haben wir dem Verkäufer gleich nach Vertragsschluss überwiesen. Da ich aber überraschend meinen Job verloren habe, können wir uns das Grundstück nun nicht mehr leisten. Der Verkäufer will die Anzahlung behalten, da diese laut Reservationsvertrag im Rücktrittsfall als Konventionalstrafe gilt. Können wir das Geld dennoch zurückbekommen?
Antwort: Ja. Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, müssen öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind. Dasselbe gilt für entsprechende Reservationsverträge. Somit müssen Reservationsverträge, die nicht von einem Notar beurkundet wurden, nicht erfüllt werden. Der Käufer ist nicht zum Kauf verpflichtet und kann die bereits geleistete Anzahlung zurückfordern. Im Gegenzug kann aber auch nichts dagegen unternehmen, wenn der Verkäufer plötzlich nicht mehr verkaufen will. Wie der Vertrag sind auch allfällige Vereinbarungen über die Folgen eines Rücktritts ungültig. In Ihrem Fall wurde der Reservationsvertrag nicht öffentlich beurkundet. Er wurde ausschliesslich von Ihnen als Käufer und vom Verkäufer unterzeichnet. Somit ist der Vertrag ungültig und Sie sind nicht verpflichtet, das Grundstück zu kaufen. Da mit dem Vertrag auch die Klausel über die Anzahlung als Konventionalstrafe nichtig ist, können Sie die geleistete Anzahlung vom Verkäufer zurückfordern. Es ist ratsam, eine Anzahlung nur auf ein Sperrkonto zu leisten und nicht direkt an den Verkäufer. Denn wenn dieser die Anzahlung nicht freiwillig zurückbezahlt, müssen Sie ihn betreiben und notfalls gerichtlich einklagen. Sollte er zahlungsunfähig werden, ist das Geld meist verloren.
